Kurzzeitige Vermietung vor Veräußerung einer langjährig eigengenutzten Eigentumswohnung unschädlich

Der Gewinn aus der Veräußerung einer langjährigen zu eigenen Wohnzwecken genutzten Eigentumswohnung innerhalb von zehn Jahren seit deren Erwerb, die vor der Veräußerung kurzzeitig vermietet wurde, unterliegt nicht der Einkommensteuer. Dies hat das Finanzgericht Baden-Württemberg mit Urteil vom 07. Dezember 2018 entschieden (Az. 13 K 289/17). Gegen die Entscheidung ist beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen IX B 28/19 eine Nichtzulassungsbeschwerde anhängig.

Finanzamt nahm steuerbaren Gewinn aus privatem Veräußerungsgeschäft an

Der Kläger erwarb mit Kaufvertrag vom 16. Juni 2006 eine Eigentumswohnung für EUR 87.000, die er bis April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken nutzte. In den Monaten Mai 2014 bis Dezember 2014 vermietete der Kläger die Wohnung an Dritte. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Dezember 2014 veräußerte der Kläger die Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von EUR 139.000.

Das Finanzamt sah die Voraussetzungen eines privaten Veräußerungsgeschäfts i.S.d. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG als gegeben an und ermittelte – unter Berücksichtigung der bei dem Kläger angefallenen Veräußerungskosten – einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn i.H.v. ungefähr EUR 45.000 und erfasste diesen im Einkommensteuerbescheid 2016.

Der dagegen eingelegte Einspruch des Klägers blieb erfolglos.

Kurzfristige Vermietung vor Veräußerung unschädlich

Nach Ansicht des Finanzgerichts Baden-Württemberg handelt es sich im vorliegenden Fall nicht um einen steuerbaren Vorgang.

Private Veräußerungsgeschäfte unterliegen nach § 22 Nr. 2 EStG der Besteuerung. Private Veräußerungsgeschäfte in diesem Sinne sind nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG Veräußerungen bei Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Veräußerung und Anschaffung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Nicht erfasst sind nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG solche Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden (Alternative 1) oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken (Alternative 2).

Das Finanzgericht Baden-Württemberg ist der Auffassung, dass die 2. Alternative keine ausschließliche Eigennutzung erfordere. Es genüge vielmehr eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung müsse die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht während des gesamten Kalenderjahres vorgelegen haben.

Das Gericht beruft sich insofern auf die Gesetzesbegründung. Mit der Schaffung der beiden Ausnahmetatbestände wollte der Gesetzgeber ungerechtfertigte Besteuerungen von Veräußerungsgewinnen bei Aufgabe des Wohnsitzes (z.B. wegen Arbeitsplatzwechsels) vermeiden. Dieser Zweck (Förderung der Mobilität von Arbeitnehmern) würde indes bei Annahme der Steuerschädlichkeit einer kurzzeitigen Zwischenvermietung bis zur Veräußerung konterkariert. Denn einem Arbeitnehmer bliebe dann, wollte er eine steuerpflichtige Veräußerung vermeiden, nichts anders übrige, als die Wohnung bis zur Veräußerung leer stehen zu lassen. Er müsste sodann die laufenden Kosten der bisherigen Wohnung als auch die der neuen Wohnung tragen. Dies könne vom Gesetzgeber nicht gewollt gewesen sein.

Im Übrigen sei es auch nicht einzusehen, warum eine langjährige Vermietung vor einer kurzzeitigen Eigennutzung unschädlich sei, eine kurzzeitige Zwischenvermietung bis zur Veräußerung am Ende einer langjährigen Eigennutzung jedoch steuerschädlich sein sollte.

Fazit

Die Entscheidung des Finanzgerichts Baden-Württemberg erscheint angesichts des Wortlauts des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG konsequent. Unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (vom 27. Juni 2017 – IX R 37/16) genügt deshalb ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahrs voll auszufüllen.

Die Entscheidung ist von hoher praktischer Relevanz. Im Zusammenhang mit der Veräußerung von (selbstgenutzten) Immobilien lauern häufig ungeahnte Fallstricke.

Quelle: Finanzgericht Baden-Württemberg, www.fg-baden-wuerttemberg.de, Entscheidung erhältlich unter www.justiz.baden-wuerttemberg.de